饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiā推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力o)价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人(rén)出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则(zé)，还需(xū)要(yào)看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司(sī)可能会(huì)利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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