5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(j之字是什么结构的字，近字是什么结构īng)济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 之字是什么结构的字，近字是什么结构具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分公(gōng)之字是什么结构的字，近字是什么结构司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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