文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)琪琪格蒙语什么意思内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)琪琪格蒙语什么意思房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　琪琪格蒙语什么意思订(dìng)金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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