5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

使我不得开心颜上一句是什么　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产使我不得开心颜上一句是什么指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 使我不得开心颜上一句是什么