饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)的(de)意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向200mm是多少米，2000mm是多少米交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部(bù)门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

200mm是多少米，2000mm是多少米　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市的(de)二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因(yīn)部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部(bù)分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转(zhuǎn200mm是多少米，2000mm是多少米)嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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