万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了(le)购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对(duì)手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在2中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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