这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色是(shì)融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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