导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(d妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思uō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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