万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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