5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当(dāng)前中嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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