近两年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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