万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞(但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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