饱受争议(yì)的二(èr)手房(fáng)交易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了(le)关于规(guī)范房地(dì)产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的(de)一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工(g观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪ōng)资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计(jì)算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的(de)基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措(cuò)施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处(chù)不(bù)按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具(jù)体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的(de)专业(yè)性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由(y观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪óu)上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操(cāo)作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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