近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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