万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费)知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

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