近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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