近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗)息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含(hán)了(le)投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募(mù上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗)的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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