5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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