OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权(quán)益人家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然(rán)确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短(duǎn)期内完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下(xià)滑情(qíng)况没有(yǒu)得家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差异(yì)化，张润大(dà)厦多(duō)是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也(yě)贵一(yī)些，张江光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资(zī)源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在(zài)张江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三(sān)十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突(tū)发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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