近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活之字是什么结构的字，近字是什么结构动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净之字是什么结构的字，近字是什么结构值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产生的之字是什么结构的字，近字是什么结构(de)现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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