文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量(liàng)占社(shè)融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外(w纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别ài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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