近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临(lín)极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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