文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展56是什么意思 56是什么尺码(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　<56是什么意思 56是什么尺码strong>3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：56是什么意思 56是什么尺码strong>预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权(quán)负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。