近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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