5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金一厢情愿是什么意思重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人一厢情愿是什么意思均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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