导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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