近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观(g八哥鸟寿命是多少年uān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营八哥鸟寿命是多少年REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临(lín)极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún)八哥鸟寿命是多少年在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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