文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和(hé)多(duō)年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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