万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收德国对中国友好吗，德国对中国怎么样回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒德国对中国友好吗，德国对中国怎么样瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙德国对中国友好吗，德国对中国怎么样、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 德国对中国友好吗，德国对中国怎么样