导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并2023年石油会暴涨吗，今日油价格表考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé2023年石油会暴涨吗，今日油价格表)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死2023年石油会暴涨吗，今日油价格表亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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