5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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