万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠全(quán)国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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