文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究(jiū)时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。name是什么意思 name是姓还是名>

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在，当前(qián)的(de)负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的(de)资金全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)name是什么意思 name是姓还是名效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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