饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关(guān)于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息(xī)等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的(de)一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下(xià)发(fā)的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费(fèi)前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思(rén)出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业的专业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付(fù)一(yī)半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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