导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhá2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗i)间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗ong>=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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