5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)E亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思TF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quà亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思n)商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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