导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tà2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022o)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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