饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实行(xíng)明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易(yì)过(勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过(guò)程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部下(xià)发(fā)的勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对(duì)市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来如何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其(qí)视为向购房者(zhě)单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不(bù)仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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