文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去(qù)房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充(ch放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉ōng)分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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