文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害(hài黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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