导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思>

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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