“现(xiàn)在的房(fáng)地产很(hěn)难再出(chū)现像过去十年(nián)的系统性(xìng)行情。”思睿集团合(hé)伙人(rén)、首席经(jīng)济学家洪(hóng)灏(hào)向《红周刊》表示(shì)，房地产行业(yè)分化的(de)愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板块向单个标(biāo)的转(zhuǎn)移。上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无论(lùn)是业绩(jì)，还是估(gū)值，房地(dì)产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地杀到了底部，再(zài)往下的空间已经不(bù)大了。

　　三(sān)道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿(ā)尔(ěr)法重要参考

　　那(nà)么如何寻(xún)找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非(fēi)常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需(xū)要(yào)满足以下三个基准(zhǔn)：有大的(de)国资背景的、杠杆(gān)率较低(dī)的、此前(qián)没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如(rú)果关(guān)注一下今年房地(dì)产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷(dài)倾向是不(bù)太愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来(lái)源(yuán)来自新盘的销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一(yī)般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些有国企背景(jǐng)的房(fáng)企，民营(yíng)房企相对(duì)比较困(kùn)难，所以整个(gè)行业出现了一个(gè)很(hěn)明(míng)显的分化(huà)，无论是在(zài)销(xiāo)售，还是融资(zī)等各个方(fāng)面(miàn)都非(fēi)常明显。现(xiàn)在有国(guó)资(zī)背景的房(fáng)企在资(zī)本市场表现相对较好，但没有国资(zī)背景的(de)民营(yíng)房(fáng)企股价大多表(biǎo)现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们的(de)逻(luó)辑(jí)是，“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢(yíng)家(jiā)”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优势(shì)，更具体一点，就(jiù)是它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低(dī)水平；利润率是不是(shì)行业内最(zuì)高的；融资成本(běn)是(shì)否(fǒu)是(shì)行业(yè)内(nèi)最低的；建(jiàn)安成本是否也是业(yè)内最低(dī)的(de)；这些都是我们看重的一家房(fáng)企的综合成(chéng)本(běn)。

　　需要注(zhù)意的是，能(néng)够同时(shí)满足上述条件的房企并(bìng)不(bù)多。即便是在国(guó)央企中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年末(mò)，天房(fáng)发(fā)展、陆家嘴、格力(lì)地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国(guó)武夷等(děng)国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光(guāng)明地产、云南(nán)城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特(tè)色的国(guó)央企房企，其财务指标称(chēng)得上完全健(jiàn)康的仍(réng)是(shì)少数。而(ér)更加说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？值得(dé)注意(yì)的是，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地方(fāng)国企(qǐ)开始(shǐ)大举扩张。而(ér)这无(wú)疑又(yòu)进一步考验着(zhe)国(guó)央(yāng)企的资金(jīn)链(liàn)情(qíng)况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的(de)张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让(ràng)房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年(nián)的(de)净借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全没(méi)有增(zēng)加杠杆比例。而(ér)到2022年(nián)，这家房企明显感觉到机(jī)会来了，其(qí)开(kāi)始(shǐ)在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由(yóu)此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三(sān)分之一。与此同(tóng)时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了(le)快速(sù)的开(kāi)盘利(lì)用率，预计今(jīn)年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一(yī)方(fāng)面，在于它(tā)本(běn)身储(chǔ)备了(le)很多弹药，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中一(yī)半在一线城(chéng)市，另(lìng)外一半(bàn)也主要集(jí)中在强二(èr)线(xiàn)和(hé)二线城市；另一(yī)方面，它(tā)的扩张是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之相反，有些房企(qǐ)的(de)扩张速(sù)度(dù)让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果负(fù)债率扩张得太快(kuài)，但未来(lái)的两年市(shì)场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的(de)扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平(píng)，在(zài)我看来，这个比例(lì)如(rú)果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要(yào)求不(bù)得高于100％要(yào)更加严格(gé)。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并(bìng)没有那么快，所以要(yào)规(guī)避公司净负债率提高到(dào)一个比较(jiào)危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现，中交地(dì)产、中国(guó)金茂、华发(fā)股份(fèn)、越(yuè)秀地(dì)产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保利(lì)发展等(děng)房企2022年净(jìng)负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)净负债(zhài)率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜明对(duì)比(bǐ)的是，华润置地、中(zhōng)国(guó)海外发(fā)展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团(tuán)等(děng)房企在践行较积(jī)极(jí)的拿地策略的同时，也较好地(dì)控(kòng)制了公司的(de)扩张速度与净(jìng)负债率水(shuǐ)平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集团等(děng)个别(bié)民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他(tā)们是以同一(yī)筛选(xuǎn)标准来看国(guó)央(yāng)企与(yǔ)民营房(fáng)企(qǐ)，但在各维度的实(shí)际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企(qǐ)的融资成本(běn)更低(dī)，融(róng)资渠道(dào)也更(gèng)顺(shùn)畅，能够(gòu)做到想(xiǎng)融就融，这样(yàng)，国(guó)央企自然而然就(jiù)具有(yǒu)天(tiān)然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看(kàn)好国(guó)央企，但这也并(bìng)不意味着，民(mín)营(yíng)企业(yè)中就没有“黑(hēi)马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流(liú)通股东中新进了说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城(chéng)中国回报(bào)灵活配置混合型证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开(kāi)始，百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产管(guǎn)理有限公司就(jiù)长期持有滨(bīn)江集(jí)团。根(gēn)据一季报，该资(zī)产公司的(de)几只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的受青睐，和其自身的(de)基本(běn)面表现存(cún)在一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产(chǎn)市(shì)场整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土房(fáng)企的(de)滨江集团仍是表(biǎo)现出(chū)较强(qiáng)的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新增(zēng)土储、股价(jià)表(biǎo)现等多(duō)维度都表现了较强(qiáng)的(de)增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母(mǔ)净(jìng)利润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现(xiàn)同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣(kòu)非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能(néng)保(bǎo)持自身(shēn)业(yè)绩的(de)持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战略(lüè)布局关系密(mì)切(qiè)。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨江集团有近七(qī)成营(yíng)收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只(zhǐ)占到近六(liù)成。近(jìn)三(sān)年持续稳(wěn)居杭州房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充(chōng)同样较为积极(jí)，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续稳居杭州的本(běn)土第(dì)一。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在杭(háng)州的较(jiào)突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名迅速提(tí)升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江(jiāng)集团股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多(duō)家机(jī)构的集(jí)中调研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司于(yú)5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华(huá)养老(lǎo)等18家(jiā)机构调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重(zhòng)点(diǎn)移至(zhì)存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供(gōng)应(yīng)商，而下游应用行业主要包括中介(jiè)服(fú)务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的(de)采访，房地产开发环节与(yǔ)上游材料端息息相(xiāng)关(guān)，新(xīn)盘开工不足导致(zhì)上(shàng)游不(bù)被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进入存量房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤(yóu)其(qí)是偏消费属性(xìng)的家装家居领域，我(wǒ)们(men)相对看好，因为居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时间的(de)增加，内装更(gèng)新的需求也(yě)会越来越多。美国(guó)过去的数(shù)据充分(fēn)说明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一直都很好。对于(yú)地(dì)产产业链，我们(men)相对看(kàn)好和(hé)内装相关的行(xíng)业(yè)，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家居(jū)装饰等。”万家(jiā)基(jī)金(jīn)人士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分中相关赛道龙头(tóu)年内(nèi)表现的统计，目(mù)前暂居前(qián)两(liǎng)位的都是来自(zì)家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特别(bié)是前者(zhě)在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜(nà)主要从事(shì)纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品的研(yán)发(fā)、设计、生(shēng)产及(jí)销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报告显(xiǎn)示(shì)，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时(shí)包括公募的中欧价值发(fā)现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募的明河2016，都在(zài)其中(zhōng)出现，占据了半(bàn)壁(bì)江(jiāng)山(shān)。需(xū)要强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值(zhí)派基金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产(chǎn)业链股票(piào)还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居(jū)板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过(guò)好在(zài)困境反转露出曙光，家居板块中年(nián)内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年(nián)内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还(hái)是归母(mǔ)净利润，公(gōng)司都实现(xiàn)了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，《红周刊》发现广发(fā)基金(jīn)经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理的(de)广发(fā)策略优选和广发安(ān)宏回报均(jūn)增加(jiā)了持股，而这两只产品也(yě)成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意(yì)思(sī)的是，他似(shì)乎对于定(dìng)制家居类标(biāo)的情(qíng)有(yǒu)独(dú)钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌(pái)橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全(quán)部(bù)三只产品均登榜十大流(liú)通股股东(dōng)，其(qí)也成为他(tā)的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下(xià)游(yóu)的(de)物业股也越来越被(bèi)机构(gòu)所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港上市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服(fú)务不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比较高的(de)，每年(nián)到期(qī)的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚(gǔn)动的(de)大(dà)部分(fēn)项(xiàng)目(mù)到期之后，经过(guò)两三(sān)轮合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人员成本的年度增长，不过服务(wù)没有特别好，客(kè)户没有(yǒu)那么满(mǎn)意，能做到(dào)提(tí)价难度是非常大的(de)。但是该公司能在业内做到到期之后提价(jià)率(lǜ)比较高(gāo)，这跟它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的服(fú)务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？