5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的(de)是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构性其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是(sh其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义ì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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