近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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