万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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