文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权(qu卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗án)保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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