近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理(lǐ)预期打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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