OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已经(jīng)披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说(shuō)明，市(shì)场信20mm等于多少厘米 20mm是多大心得到了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了(le)对(duì)张江光大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报20mm等于多少厘米 20mm是多大(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际(jì)租(zū)户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空(kōng)置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的(de)调租和换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定(dìng)的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家(jiā)，后续我们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合营销20mm等于多少厘米 20mm是多大方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的(de)第(dì)一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所(suǒ)有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的(de)信(xìn)心。”

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