万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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