万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗alt="北(běi)京房圈大消息！顶级富豪(háo)，都(dōu)被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184211313.png">

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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